快捷搜索:  test  as  test)).().()  testfhXBAskfpCEc

房企东莞炒“地王”:周边二手房一夜加价30万

原标题:房企东莞炒“地王”:入时值格普遍不达预期 周边二手房一夜加价30万

深圳市天健地产集团有限公司(简称“天健”)以1.87万元/平方米的楼面单价拿下东莞万江胜利社区一商住地块不久,李老师(化名)将自己正在挂牌出售的一套二手房单价上调了3000元/平方米,总价前进了30万元。

李老师正在出售的室庐是位于东莞“金地外滩8号”一套99平方米的三房户型,该小区紧邻日前天健拍下的“地王”。10月初,李老师委托房产中介机构挂牌出售该套房屋,开价2.5万元/平方米。在得知左右的商住用地拍出了1.87万元/平方米的楼面价后,李老师便前进了报价。“等那块地开拓完成,到时刻又能涨一波,以是我现在不发急卖。”

“今年东莞继续拍出了几块高价地后,这些业主的心态就前进了。”中介职员吴姐(化名)奉告《中国经营报》记者,假如不是发急脱手,现在很多业主都还想把价格再往上抬一抬。

近期,记者访问发明,近两年东莞高价拍出的“地王”项目已接踵入市,在市场供需不平衡之下,不少项目的入时值格高企,也有部分“折本”出货。而支撑这些地王项目的,有不少是深圳客户。

新盘去化优越售价不达预期

事实上,受拍地影响的不仅仅是二手房市场。近两年来东莞刷新楼面价的“地王”频出,在今年接踵入市。然则受限价影响,售价普遍低于预期。

今年5月一项目开盘,推出3栋室庐楼和4栋商务公寓。内场贩卖职员小刘(化名)奉告记者,截至8月尾,不到3个月光阴,推出的3栋室庐楼已售罄。“这是首次在东莞拿地扶植的项目,要打开东莞市场,以是卖的价格对照低。”

据先容,该项目首次推出的室庐楼贩卖单价在2.2万~2.4万元/平方米。9月推出着末一栋室庐楼,贩卖价格达到2.5万~2.7万元/平方米。全部项目的贩卖均价为2.5万元阁下。撤除扶植、融资、发债等资源,仅以其2.04万元/平方米的拿地成原先看,贩卖溢价仅22%阁下。

此前,小刘表示,受左右地块的影响,着末一栋室庐楼的贩卖价格有望往上提。小刘提到的“左右地块”指的是2016年9月某房企以2.5万元/平方米的楼面价拍下的商住用地。记者访问发明,今朝该项目还在扶植中。

2018年万科企业株式会社(简称“万科”)旗下项目公司联合中交地产株式会社(以下简称“中交”)、广东中天实业投资集团有限公司(以下简称“中天”)以大年夜约1.7万元/平方米的楼面价夺得东莞凤岗一宗地,建成“凤岗四时花城”项目。该项目分为别墅和洋房,今年5月别墅开盘,7月份推放洋房。洋房的贩卖价格在2.8万元~3.2万元/平方米。

根据现场贩卖职员的描述,该楼盘的成交热度极高。“第一栋刚推出来就卖完了,有些客户没抢到,就把名额转移到下一栋去。”

与临深片区比拟,东莞城区“地王”项目的去化环境彷佛更胜一筹。

2018年6月,首铸一号(东莞)房地产有限公司拿下东莞南城一宗地,可售楼面价约为1.7万元/平方米,还附加“矜持面积20%+矜持年限不低于5年”的前提。并联合万科、中交、中天等开拓商开拓扶植了“万科首铸翡翠东望”项目,项目分为洋房和别墅。2018年事尾开盘的别墅已售罄。洋房近期开盘,立案价格达到3.1万元/平方米。今朝9、10、11栋已售罄,残剩7栋和8栋还有少量存货。但并非所有的“地王”项目都能一帆风顺。

在取得黄江地块之前,2016年8月,一央企就竞得了樟木头镇樟罗社区一宗地,楼面价跨越1.3万元/平方米,成为樟木头地王。

现场贩卖职员先容,去年该项目的部分公寓已经出售,今年4月推出室庐,室庐楼的立案均价在2.1万元/平方米阁下。记者访问发明,各项折扣下来,该楼盘今朝的贩卖均价为1.8万元/平方米阁下,比立案价低了匀称2000元/平方米阁下。撤除扶植、融资、发债等资源,仅以其1.3万元/平方米的拿地成原先看,贩卖溢价为38%阁下。

一位不愿签字的业内人士奉告记者,因为每个公司的拿地、发债、扶植等资源区别很大年夜,是以不合的楼盘项目盈利有着伟大年夜差距。然则一样平常来说,都邑靠近拿地价的两倍。“现在东莞大年夜部分地王项目的售价显着是不达预期的。”

有别的一名房地财产内人士表示,一样平常楼盘的售价要比所有资源如融资、发债、拿地、扶植等加起来高20%,开拓商才算真正盈利。

记者梳理发明,贩卖价格达到拿地楼面价两倍的地王项目仅寥寥几个。

违规贩卖寻盈利空间

为了寻求更大年夜的利润空间,不少楼盘项目花招百出。尤其是资源较高的“地王”项目。

9月初,位于东莞市东城区的海德·琥珀臺项目开盘。有在该项目购房的购房者吴老师(化名)向记者反应,该楼盘存在内部选房、签订阴阳条约等违规行径。

吴老师表示,线上选房当晚,选房系统不停进不去,等到进入选房页面的时刻,显示房源已当选完。吴老师在营销中间现场懂得到,有的房源早在开售前便经由过程内部渠道锁定了。

此外,根据该楼盘公布的立案价格,均价在3万元/平方米以上。然而,记者发明,有的房源立案价格仅1.5万元/平方米。然而,在实际贩卖中,并没有1.5万元/平方米的价格。

有业主奉告记者,这几套立案价为1.5万元/平方米的户型要签订“阴阳条约”,“阴阳条约”加起来的贩卖价格靠近3万元/平方米。“他们便是用公示出来的低价忽悠人。”一位懂得底细的业内人士向记者走漏,现在海德·琥珀臺项目由于阴阳条约的问题无法顺利立案。

东莞不动产挂号中间系统显示,海德·琥珀臺项目(立案名称为“海德城市花园”)共有5套立案价为1.5万元/平方米的户型,均显示“未立案”。以该楼盘必要“内定房源”的火热程度,立案价格更低的户型反而没人选购?这也印证了上述业内人士的说法。

对此,记者发函采访了东莞市海德房地产开拓有限公司,截至记者发稿,未获回覆。

除了签订“阴阳条约”获取更多盈利外,还有的楼盘项目为吸引外埠购房者,在今朝东莞严峻的限购政策下,想方律例避限购。此中,社保延期是常见做法。

2016年10月以来,东莞陆续出台调控政策,对房地产市场推行严峻的“五限”政策,即限购、限贷、限价、限外、限售。此中,限外规定,非本地户籍购房者购买首套房需供给两年内在当地连缴一年的社保或个税证实。

而在不少楼盘项目,贩卖职员声称没有东莞购房名额的外埠客户可经由过程“社保延期”或“补缴个税”的要领购房。关于这个征象,此前,本报记者曾在《“新一线城市”东莞楼市调控进级:深圳客增添,有项目贩卖称可社保延期》一文中进行过具体报道。

近期,记者访问发明,经由过程社保延期赞助外埠购房者获取购房名额的征象依然普遍存在。

对此,一位项目贩卖职员奉告记者,很多外埠客户经由过程社保延期的要领购房,必要缴足半年或一年的社保。购房者必要先交纳定金,支付部分首付款“定房”,等社保期满之后,再付完剩下的首付款,正式签订购房条约,才能进行网签和立案。不动产买卖营业中间的数据显示的是今朝已进行网签的客户,然则还有大年夜部分客户因缴纳社保的刻日还没到,是以还未进行网签和立案。“然则我们这边都有贩卖记录的,我们现在属于清盘阶段,才会有力度那么大年夜的折扣。”该贩卖职员对记者走漏。

事实上,其他不少楼盘也经由过程社保延期的要领来吸引购房者。

记者采访历程中发明,业内普遍觉得,在现行的政策规范下,单个地王项目很难找到新的盈利增长点,而未来政府是否会根据实际环境调剂调控政策,还必要看经济形势。然则短期来看,不会有太大年夜的变更。

责任编辑:吴金明

您可能还会对下面的文章感兴趣: